Comprar una propiedad en España

El sistema jurídico español garantiza la seguridad jurídica del propietario de un inmueble. Para acceder al mismo, es necesario realizar una serie de actuaciones a fin de inscribir la compra del inmueble en el Registro de la Propiedad, de tal manera que será este Registro el que garantizará frente a terceros nuestro derecho de propiedad.

Podemos diferenciar tres fases + gastos:

1.- Antes de la firma de las escrituras:

Obtención de NIE
Comprobación de cargas en el Registro
Comprobación del pago de impuestos municipales
Comprobación de pagos con la comunidad de propietarios
Comprobación de posibles deudas con las empresas suministradoras de luz, agua, gas, ...
Obtención de hipotecas y demás créditos

+Info: Antes de la firma

En caso de que el comprador sea extranjero no residente en España, debe poseer tarjeta de residencia, incluso en caso de ser comunitario, y estar dado de alta en la hacienda española, pagando impuestos en España como residente. Además deberá poseer su correspondiente pasaporte vigente a la firma de las escrituras y el Número de Identificación de Extranjero (NIE), documento que deberá ser solicitado ante las oficinas de la Comisaría de Policía de la demarcación territorial donde se encuentre el inmueble a comprar.

El NIE es un número de control administrativo que expide el Ministerio del Interior imprescindible para liquidar los impuestos inherentes a la compraventa. El NIE debe ser solicitado personalmente por el interesado, si bien es posible tramitarlo por medio de un apoderado facultado expresamente para ello mediante poder notarial otorgado en el extranjero, pues los poderes otorgados en territorio español no están siendo admitidos para tramitar el NIE en nombre de los interesados. Aparte del formulario específico, es necesario aportar original y copia de los poderes, si es el caso, original y copia del pasaporte de los interesados (es válido una copia consular o notarial del pasaporte) y copia del documento que justifique por qué se solicita el NIE, que en este caso sería el contrato privado de compraventa, aunque en el caso de ciudadanos comunitarios no es necesario aportar copia del contrato.

En caso de que la compradora sea una sociedad extranjera deberá proveerse del correspondiente CIF (Código de Identificación Fiscal) para poder adquirir un inmueble, no existiendo diferencias significativas respecto de una persona física compradora. Las peculiaridades más significativas se darán cuando la sociedad propietaria venda el inmueble, ya que transmitirá aplicando el IVA al precio, sin perjuicio del derecho que tiene a decidir sobre la exención del IVA en la transmisión, si fiscalmente es de interés a las partes, por lo que será preciso estudiar cada caso en particular.

Antes de firmar ningún documento que nos vincule al inmueble, debemos asegurarnos que no tiene ninguna carga, para lo cual solicitaremos una Nota Simple Informativa al Registro de la Propiedad donde esté registrada la propiedad, debiendo aportarse el número del Tomo, Libro, Folio y número de Finca de que se trate. En caso de viviendas de nueva construcción en las que se contrate antes de la individualización de los diferentes apartamentos, solamente se podrá solicitar sobre la finca originaria, a fin de conocer así si existen cargas o gravámenes que puedan heredar los apartamentos o parcelas resultantes en el futuro.

Procede comprobar si el inmueble está al corriente en el pago de cuotas de comunidad, si existe y están al cobro (generalmente no en caso de viviendas de nueva promoción), así como el estado de cuentas con el Ayuntamiento correspondiente, a fin de asegurarse de que no hay deuda en el Impuesto de Bienes Inmuebles, Tasa de Recogida de Basuras o cualquier otra tasa o impuesto que pueda imponer cada Ayuntamiento.

Se deberán realizar los trámites correspondientes para la obtención de hipotecas u otros créditos, en caso de ser necesarios para financiar la compra.

Es necesario firmar, con anterioridad a la firma de las escrituras, un contrato privado de compraventa, de opción de compra o de arras, en el que se fija el precio, se determina el inmueble concreto a comprar y las condiciones en que se realizará (plazo de escritura, distribución de gastos, ...), determinándose claramente si al precio hay que sumarle el IVA, como es el caso de inmuebles de nueva construcción, y el tipo aplicable, dependiendo del tipo de inmueble y sus características.

2.- A la firma de las escrituras:

Aportar pasaporte vigente
Aportar NIE
Justificante de los pagos realizados antes de la firma de las escrituras.
Justificante de los medios de pagos a la firma de las escrituras.
En caso de extranjero no residente, certificado bancario de procedencia del dinero.
Aportación por el vendedor, del certificado de la comunidad de propietarios.
Aportación del vendedor del último recibo de pago de contribución urbana.

+Info: A la firma

Esta fase consiste en la firma de documento ante Notario, que nos permita registrar la propiedad a nuestro nombre. Dicho documento deberá contemplar las condiciones pactadas para la compraventa y a ese acto habrá de aportarse la siguiente documentación para incorporar a la escritura de compraventa:

Pasaporte vigente
NIE
Justificante de los pagos realizados antes de la firma de las escrituras, a fin de acreditar la realidad de los pagos, obligación legal impuesta para evitar el blanqueo de capitales
Justificante de los medios de pago de las cantidades que se pagan a la firma de las escrituras (cheques, letras de cambio, pagarés, transferencias, hipotecas, ...)

En caso de ser extranjero no residente, incluso en caso de ser comunitario, hay que acreditar la procedencia de los fondos totales de la compra, tanto de las cantidades pagadas antes de la firma como de los que se entregan a la firma de la escritura, debiendo acreditar el banco que haya intervenido en la recepción de los fondos, la procedencia desde cuenta de no residente, por cuenta de quien se han recibido y para la compra de qué inmueble concreto, identificando el mismo (certificado de inversiones).

Aportación por parte del vendedor, de certificado de la comunidad de propietarios, acreditativo de que la vivienda se encuentra al corriente en el pago de las cuotas, si bien, generalmente en caso de viviendas de nueva construcción, la obligación de pago no existe hasta que la mayoría o todas las propiedades se han escriturado.

Aportación por parte del vendedor del último recibo de pago de contribución urbana (IBI), cuyo plazo de pago ya haya vencido, en el que aparezca de manera clara la referencia catastral del inmueble que se transmita.

3.- Después de la firma de las escrituras:

Retirada de las escrituras de la Notaría
Liquidación de los impuestos en el plazo de 30 días desde la firma de las escrituras
Presentación de las escrituras a inscripción en el Registro de la Propiedad
Comunicación al Catastro del cambio de titular del inmueble.
Comunicación a la Comunidad de Propietarios de la condición de nuevo propietario.
Contratación de suministros

+Info: Después de la firma

Con independencia de las obligaciones fiscales de la vendedora, siendo de su cuenta el pago de la plusvalía municipal, es habitual que la compradora soporte el pago de todos los gastos de la compraventa, si bien las partes pueden acordar otra distribución de las cargas hasta la inscripción de la compra, no obstante los trámites posteriores a la firma de las escrituras son:

Retirada de las escrituras de la Notaría. Los gastos notariales de la escritura de compraventa suelen representar el 0,25% del precio de venta (hipoteca aparte), aunque pueden variar dependiendo del número de folios de la escritura, del número de vendedores y de compradores y del número de inmuebles que se transmitan.
Liquidación de los impuestos en el plazo de 30 días desde la firma de las escrituras, ante la Oficina Liquidadora de la Junta de Andalucía sita junto al Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble, el tipo a pagar depende:
1% del precio de compra en caso de inmuebles con IVA (AJD);
8% del precio en caso de compra de inmuebles sin IVA (ITP);
Presentación de las escrituras a inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se encuentre la propiedad. Los gastos registrales suponen, aproximadamente, una cantidad de alrededor del 65% de los gastos notariales.
Comunicación al Catastro del cambio de titular del inmueble.
Comunicación a la Comunidad de Propietarios de la condición de nuevo propietario.
Contratación de suministros.

4.- Gastos:

Notariales.- Aproximadamente 0,25% del precio de venta
Registrales.- Aproximadamente el 65% de los gastos notariales
Abogados.- Su intervención no es obligatoria, suele ser el 1% del precio más IVA.

Los honorarios de abogados, en caso de utilizarse dicho servicio, suelen suponer el 1% del precio de compraventa más IVA, si bien los honorarios del abogado son libres, por lo que es recomendable fijar por anticipado los honorarios totales por toda la tramitación.